En algunos casos se encuentran zonas que según la resolución 660 Art. 12 y 13 del capítulo II son rurales por cuanto se encuentran por fuera del perímetro urbano; por esta razón, deben considerarse como tales hasta tanto no se modifique su condición jurídica, pero sin embargo son zonas que tienen todas las características urbanas e incluso la mayoría de la gente las considera como parte de la malla, urbana; por tal razón, deben calificase con la metodología urbana.
El área propiamente construida es necesario dividirla de acuerdo al destino que se le este dando a la construcción, puesto que según sea este, el precio del suelo será diferente a pesar de tener las otras variables iguales. Se plantea a nivel general que una clasificación del destino como la que se indica a continuación es suficiente.
Zona residencial
Zona comercial y de servicios
Zona Industrial y de talleres
La zona residencial, o sea aquel espacio cuyas construcciones son utilizadas como vivienda, presenta dos tipos de edificaciones: unifamiliares y multifamiliares en altura; los unifamiliares son aquellas construcciones hasta tres pisos destinadas a servir de vivienda y los multifamiliares definen a los edificios de más de tres (3) pisos y que sirven de residencia a varias familias (apartamentos).
La zona comercial es aquel espacio urbano construido que se ha destinado a la actividad comercial como compraventa de mercancías (almacenes, centros comerciales) y prestación de servicios (oficinas, hoteles, restaurantes, consultorios, etc.); también se debe delimitar la parte institucional (hospitales, Colegios, etc.), si hace necesario el Jefe de Avalúos les dará un tratamiento especial.
Zona Industrial y de talleres, se define así aquel espacio construido urbano que se dedica a la producción de mercancías reparaciones de maquinaria y equipos.
En aquellas ciudades en donde existe reglamentación del uso de las construcciones, es indispensable que se tenga en cuenta.
- 1. Vías
Esta variable se refiere fundamentalmente a la existencia y condiciones de las vías, entendiendo por tal la situación de pavimentadas o no pavimentadas y peatonales. A estas condiciones normalmente esta asociada la presencia de obras de ingeniería tales como alcantarillado y desagüe para aguas lluvias.
- 2. Servicios Públicos Domiciliarios
Se trata de dividir el área dentro del perímetro urbano de la siguiente forma:
a- Zona sin servicios
b- Zonas con servicios básicos incompletos.
c- Áreas con los servicios básicos (agua, luz, alcantarillado).
d- Áreas con servicios básicos y complementarios (teléfono alumbrado público, gas, alcantarillado de aguas lluvias u otros).
- 3. Tipificación de las viviendas
Se refiere a la clasificación de las construcciones de acuerdo a ciertas características observables y cuantificables, que reflejan las condiciones socioeconómicas (ingresos y cultura) de los habitantes de las viviendas. Esta agrupación es más fácil de identificar en aquellos barrios construidos en forma masiva dado el otro grado de homogeneidad que presentan; pero en todas formas se ha encontrado empíricamente que a nivel de los espacios urbanos, así se hayan construido individualmente, en la medida que se consolidad tienden a presentar un comportamiento muy similar.
Inicialmente esta separación se puede hacer por algunas características externas de las construcciones: fachada y estructura. Una vez separadas áreas o zonas diferentes, su correcta clasificación deberá apoyarse en la calificación de algunos casos, con el formulario de reconocimiento y de acuerdo a la tabla que posteriormente se presenta
5.2. ELABORACIÓN DE PLANOS DE VARIABLES
La nueva metodología para formar y actualizar los catastros a la luz de la ley 14/83 y de la resolución 660/84, se divide en dos etapas como se indicó anteriormente, la primera etapa concierne en general al Jefe de avalúos y es el estudio del centro urbano que se esta trabajando en los aspectos del suelo y de las características que presenten las construcciones en general y que de acuerdo a la ley se han agrupado en seis estratos definidos por el DANE y que se verán más adelante.
Con respecto al suelo; se trata de llevar al plano las variables definidas como: Topografía, usos del suelo, vías y servicios y la tipificación de las construcciones. Para esta primera etapa del trabajo se debe contar con fotografías recientes de la ciudad ampliadas y de contacto, planos actualizados y topográficos del territorio que conforma el perímetro urbano.
Plano de Relieve: Consiste en definir en el plano la topografía de la ciudad, de acuerdo a los siguientes rangos:
Plano: 0 – 7%
Inclinado: 7 – 24%
Empinado: más de 24%
No se trata de medir la pendiente de predios separados sino de determinar zonas que estén dentro de los tres rangos de pendientes definidos; esto se logra por medio de las fotografías aéreas, el plano topográfico (Con curvas de nivel) y complementarlo con reconocimiento del terreno. Cada uno de los rangos se demarcará con un color de manera que al finalizar el trabajo se tenga un plano con tres colores. Además se deberán registrar aquellas condiciones especiales que limiten o impidan el desarrollo de las construcciones.
Plano de Usos del Suelo: Dentro de la ciudad, se realizan una serie de actividades y cada una de ellas se efectúa en un determinado sitio en especial; en este plano se van a plasmar las diferentes zonas del suelo que tengan el mismo uso (las actividades son residencial, comercial, industrial, zona urbanizada sin construir, etc.)
El trabajo consiste en definir y colorear las zonas dedicadas a cada actividad encontrada, se debe hacer uso de las fotografías aéreas y la visita de reconocimiento a la ciudad. Concluido el trabajo se obtiene un plano con una serie de manchas en diferentes colores, cubriendo toda la ciudad; generalmente la zona grande corresponderá al uso residencial.
Autor: Fabian Fonseca