Plano de Vías: Se trata de representar en lo plano las zonas que tengan las mismas características de vías con un mismo color, dichas zonas se pueden clasificar así:
Zonas con vías pavimentadas
Zonas con vías sin pavimentar
Zonas con vías peatonales
Zonas sin vías
Al igual que en los casos anteriores, se harán contornos que rodeen las zonas determinadas (que tengan el mismo tipo de vías) y luego se rellenarán con ese mimo color de tal forma que el plano finalmente quedará cubierto con manchas de colores de acuerdo a los tipos de zonas que se presentan.
Este plano, como todos los de las variables del suelo, se efectúa por medio de dos procesos: de oficina, utilizando los planos existentes y los obtenidos en planeación y secretaría de obras públicas, fotografías actualizadas de la ciudad, un segundo paso que se efectúa en terreno, haciendo verificación y complementación con el reconocimiento.
Los jefes de Avalúos en la diferentes seccionales conocen por su practica diaria las diferentes zonas que se han de trabajar lo que será fundamental para la elaboración y desarrollo de los diferentes planos.
Plano de Servicios: Se trata de dividir el suelo urbano por zonas que posean los servicios públicos de acuerdo con la siguiente clasificación:
Sin servicios
Servicios básicos incompletos
Servicios básicos (agua, luz, alcantarillado)
Básicos, más complementarios (gas, alumbrado público, etc.)
Para la elaboración de dicho plano se debe buscar información en las Empresas Públicas Municipales, para constatar los servicios que se presentan en cada zona de la ciudad.
Con colores diferentes se demarcarán y rellenarán las zonas que reciben los mimos servicios de acuerdo con la clasificación anterior.
Plano de tipificación de la vivienda
Se trata de clasificar el espacio urbano construido de acuerdo con el tipo de vivienda que predomine en cada zona. Debe destacarse, que las características de las construcciones se reflejarán en el puntaje obtenido en la calificación y que dichos puntajes se ubican dentro de un rango que se llama estrato; por lo tanto, lo que se espera es que el promedio de las construcciones de la zona determinada este dentro del rango del estrato; las edificaciones que se alejen del rango se tratarán como atípicos. En el plano de la ciudad, se demarcaran con colores diferentes, las zonas que correspondan a los distintos estratos y que servirá para definir junto a las otras variables el plano de zonas homogéneas físicas.
5.3. PLANO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
Concluido el estudio y análisis de cada una de las cuatro variables del suelo y el plano de tipificación de las construcciones, se unirán los planos para encontrar y definir las zonas homogéneas físicas urbanas.
Se define así a las zonas del suelo urbano que tienen características semejantes con respecto a las variables vistas anteriormente.
Para obtener el plano de zonas homogéneas físicas, se van sobreponiendo los cinco planos: de Relieve, uso del suelo, vías, servicios y tipificación. De esta forma se obtiene una serie de zonas que resultan de la unión de las variables y que pueden considerarse las zonas geoeconómicas preliminares, y para cada una de ellas debe realizarse la investigación de precios del terreno ya que esperablemente su precio debe ser muy similar. Es necesario anotar que una vez verificado que no poseen grandes diferencias de precios, son las “Zonas Homogéneas Geoeconómicas”
Debe recalcarse que las zonas homogéneas geoeconómicas son aquellos espacios que poseen igualdad en sus características físicas y de precios o sea que no pueden considerarse como tales aquellas que teniendo igual valor, difieren en las características de topografía, uso, vías, servicios o tipo de vivienda.
Cuando en algunas de estas zonas se encuentre que existe precios del suelo muy diferentes (mayor del 20%) estas zonas deberán subdividirse pues a pesar ser homogéneas sus características físicas, sus precios son distintos.
Con base en lo anterior, “Zona Homogénea Geoeconómicas” será aquel espacio de terreno que tiene igual sus características físicas y su precio; en consecuencia no pueden agruparse zonas que tengan iguales precios y diferentes características físicas.
El área de cada zona geoeconómicas debe ser calculada y definida en el plano de memorias.
5.4 PLANO DE ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
Con el plano de zonas homogéneas físicas se toma una muestra de predios para efectuar el avalúo del suelo y de las construcciones con el fin de definir las zonas Geoeconómicas o sea aquellas zonas homogéneas cuyos precios del suelo con iguales o con muy pocas diferencias.
La nueva metodología busca obtener avalúos comerciales tanto para las construcciones como para el suelo; el proceso de avalúos depende y es responsabilidad de un comité de avalúos conformado por el Director Seccional, el Secretario Abogado, el Jefe de Avalúos y el Jefe de Conservación. El Jefe de Avalúos definirá esta pequeña muestra de predios a evaluar para determinar las zonas Geoeconómicas.
Esta metodología, con respecto al proceso de avalúo, parte del criterio demostrado por la experiencia del Jefe de Avalúos es un perito avaluador conocedor de su Seccional y por lo tanto quien está más autorizado para determinar precios de la tierra y las construcciones en el territorio que trabaja.
Al efectuar el proceso para obtener los avalúos es necesario tener un dominio general sobre los tipos de construcción, materiales y demás conceptos que inciden en los precios de la tierra y las construcciones.
Autor: Fabian Fonseca
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