ACCIÓN DE PRESCRIPCIÓN: “EL TIEMPO TE AYUDA ADQUIRIR UNA CASA”

He denominado este artículo la prescripción: “Tiempo que te ayuda adquirir una casa”, porque esta acción consagrada en el código civil ayuda a muchas personas adquirir el derecho sobre un bien inmueble y castiga a otro por el descuido de su propiedad. En principio, la prescripción adquisitiva de dominio, nombre técnico que consagra la norma, se da cuando se ha poseído un bien inmueble (aquello que no tiene capacidad de movimiento por ejemplo: viviendas, fincas, edificios) por un tiempo determinado, constituyéndose como “señor y dueño”, de algo que al inició no era suyo y que por el lapso de un período se adhiere a ese concepto que muchos colombianos señalan: ¡esto ya pasa a mi patrimonio y no lo entrego!.

Y aunque a veces, el código civil en su redacción posee figuras traídas desde la edad media como: “Señor y Dueño”, permite interpretar dentro del concepto de la hermenéutica que ese poseedor, esa familia, ese hombre que por muchos años vivió tiene todo el derecho de adquirir mediante esta acción ese sueño que en principio lo tuvo en mente. Aunque en el campo jurídico existe un principio que dice: “La ignorancia de la ley no sirve de excusa”, hay que decir que este popular adagio tiene fuerza normativa; es así que el poseedor, puede interpretar la figura y adquirir el bien cuando cumple con los requisitos de tiempo, mientras que el propietario legal por su descuido puede perder el bien inmueble.

Para que el poseedor pueda adquirir el bien, debe pasar varios escalones y pruebas que deben ser demostrados de la siguiente manera: A) Posesión continua: es la continuidad, es la permanencia, es estar allí ocupando los espacios como si fueran suyos. B) Posesión pacífica: “Es a aquella exenta de violencia física y moral”. No es valedero aquel poseedor que sabiendo que no es suyo empieza a ocupar el inmueble. C) El justo título y buena fe: este requisito hace relación para aquellas personas que sin conocer que ese inmueble pertenece a otra persona, realiza mediante compraventa (título privado) la adquisición del bien. Ahora, hay que precisar que el término de prescripción, “Usucapion” en el derecho romano, establece que este recurso se da de manera ordinaria y extraordinaria. La primera, debe cumplir con las exigencias antes expuestas mientras la segunda no es necesario que se cumpla a cabalidad.

Ley 791 del 27 de diciembre de 2002, modificó varios artículos del código civil, por ende aquellas personas que son poseedores luego de la promulgación de la norma, cuenta con diez años, para demostrar la prescripción extraordinaria, mientras que la prescripción ordinaria sólo tiene con cinco años. Otro de los escalones que debe afrontar el poseedor es demostrar las facultades de “señor y Dueño”. Es aportar ante un juez civil pruebas como: testigos, pagos de renta, trabajos de manutención del bien, entre otros elementos que conlleven a que su comportamiento fue como el del verdadero propietario.

Hemos hablado de las figuras de poseedor y dueño (propietario), dos términos totalmente distintos que vale la pena diferenciarlas en el momento en que se adquiere un bien inmueble. Un poseedor, no es propietario del bien porque el certificado de libertad (documento que se plasma toda la historia del bien y que lo expide las Oficinas de Instrumentos Públicos) dice que el inmueble pertenece a otra persona natural o jurídica. No obstante, es poseedor porque se comporta como si fuera el verdadero propietario. Mientras que el dueño, cumple con los requisitos del certificado de libertad y tiene la actitud de ocupar el bien, explotándolo y cumpliendo los requisitos ya vistos anteriormente.

Al comprar un bien inmueble, primero debemos de saber cual es su historia, a quien le perteneció y que problemas jurídicos puede tener. Nunca, realice este tipo de actos de compraventa a través de contratos privados sino por escritura pública, es decir, de forma legal y cumpliendo todas las exigencias. Para la acción de prescripción es importante hacer estas diferencias, porque el dueño real del bien, puede verse en una encrucijada, toda vez que si pasa los 5 ó 10 años, puede pasar a otra persona a través de un litigio judicial.

Y es que la otra cara de la moneda la tiene aquel propietario que por su descuido pierde el bien (prescripción extintiva). La norma es clara y señala que el no ocupar el bien y hacer uso de éste, puede perderlo si otra persona lo hace. Antes de 2002 el verdadero propietario tenía 20 años en tiempo para demostrar que ese bien era suyo. Mientras que la ordinaria daba diez años.

Nuestra legislación cambio, beneficia a los poseedores y ponen en alerta aquellos propietarios para que no pierdan su derechos. La prescripción, no es una acción civil nueva, viene desde el imperio romano cuando los pretores, jueces de ese tiempo, entregaban después de un lapso de tiempo el bien, sin importar que sea inmueble o mueble. Con base en lo anterior, podemos sintetizar que el paso del tiempo interrumpido, es aquel valor fundamental, para que muchas personas puedan tener la facultad de adquirir ese sueño de ser dueños de forma legal, de algo que no era suyo.

Autor: Diego Alejandro Escobar Calle

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