Es conocido que el sector inmobiliario, por su propia naturaleza, es particularmente sensible a las condiciones financieras. La disponibilidad de financiación es un factor determinante en la construcción de viviendas ya que esta actividad comprende un proceso de producción largo y que se suele realizar mediante promociones inmobiliarias que engloban un número elevado de unidades. Debemos considerar además que la forma habitual de acceso a la vivienda suele ser mediante la constitución de un préstamo hipotecario.
Esto provoca que mínimas transformaciones en las condiciones de acceso al crédito se reflejen de forma considerable tanto en la oferta (promotores, constructores) como en la demanda (familias, mayoritariamente) del mercado inmobiliario, produciendo inestabilidad en el número de transacciones y en los precios.
El número de transacciones inmobiliarias creció exponencialmente (llegando a alcanzar 955.000 en 2006), mientras la construcción de nuevas viviendas se incrementó sustancialmente, de manera que el parque de viviendas aumentó a una tasa anual media del 2,7% entre 1995 y 2007 (de 18,3 a 25,1 millones), auspiciada también por la evolución alcista de los precios y por las expectativas de revalorización. En los períodos 1990-1998 y 1999-2007, la inversión residencial aumentó en casi 2 pp su peso en el PIB, del 5% al 6,8%, mientras que en Estados Unidos pasó del 4,4% al 4,8% y en el conjunto del área del euro se mantuvo constante alrededor del 5,5%.
El incremento en el sector de la construcción también provocó cambios apreciables en las capacidades de empleo: en 2007 este sector representaba un 13,2% del empleo total, 2,7 pp por encima del registrado en 1999. En Estados Unidos este porcentaje pasó del 7,1% al 8% durante ese mismo período. Es importante señalar, no obstante, que en España operaron factores idiosincrásicos como la dinámica demográfica, el atractivo como destino turístico o una mayor necesidad de mejorar su dotación de infraestructuras, como corresponde a una economía en proceso de convergencia.
El dinamismo de la actividad vino acompañado de un rápido incremento del precio de la vivienda, que pasó de una tasa media del 1% entre 1995 y1997 a otra del 18% entre 2003 y 2004. Como promedio, entre 1995 y 2007 se registró un crecimiento de un 10% anual. Esto provocó que la razón entre el precio de la vivienda y la renta bruta por hogar casi se duplicara en el período, pasando de 3,8 a 7. Ya desde 2003, algunos estudios alertaban de que este ascenso de los precios de los activos inmobiliarios resultaba excesivo. Por ejemplo, Ayuso y Restoy (2003) apuntaban que la sobrevaloración del precio de la vivienda podría situarse, a finales de 2002, entre un 20% y un 30%. Estimaciones más recientes procedentes de modelos macroeconómicos estilizados amplían algo dicho rango, reduciendo su límite inferior e incrementando el superior (Ayuso y Restoy, 2003).
De esta forma la riqueza inmobiliaria aumentó significativamente debido a la fuerte inversión en vivienda y el prolongado e intenso crecimiento de los precios inmobiliarios. Los datos de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) revelan que, en solo tres años, de 2002 a 2005, creció a una tasa media anual del 18%, en términos reales. De esos 18 puntos, alrededor de 15 fueron consecuencia del incremento del precio de la vivienda; y el resto, de la acumulación de nuevas propiedades inmobiliarias. Alrededor del 40% de las familias que tenían propiedades inmobiliarias en 2002 vio incrementado el valor de las mismas en más de un 75%, en términos reales. Un 23% de las familias que no tenían propiedades inmobiliarias distintas de la vivienda principal en 2002 pasó a tenerlas en 2005, con lo que el porcentaje de hogares con otras propiedades inmobiliarias, aparte de la vivienda principal, pasó del 30,1% al 34,5%, mientras que el de los propietarios de vivienda principal se mantuvo aproximadamente estable (un 81,9% en 2002 y un 81,3% en 2005) (Bover O, 2005). En 2002, un 61% de las familias que tenían una segunda vivienda la utilizaban con fines vacacionales (o de otro tipo). Dicho porcentaje había disminuido al 55,9% en 2005, lo que sugiere que una parte significativa de las transacciones inmobiliarias realizadas durante dicho período no estuvo motivada por la explotación directa de la vivienda como bien de consumo duradero.
En resumen, el peso de la riqueza inmobiliaria sobre la riqueza total de los hogares españoles aumentó del 78,7% al 80% entre 2002 y 2005 y se estima que esta relación pudo haber aumentado aún más (unos 3 pp) de 2005 a 2008. Si comparamos estos valores con los informados por otros países como Italia, donde dicha relación es de alrededor del 75% y Estados Unidos donde aumentó del 36,7% al 43,4% entre 2001 y 2004, se aprecia sin dudas una notable superioridad en la concentración de riqueza en activos inmobiliarios de los hogares españoles (Bover et al. 2005).
A pesar de los esfuerzos realizados para contener y reequilibrar las relaciones económicas, no se pudo impedir que estos desequilibrios se acumularan en demasía. España intentó revertir o al menos reducir el impacto negativo de este desbalance con los intereses por los créditos concedidos pero los tipos de interés, fijados por la política monetaria a partir de las necesidades del conjunto del área del euro, resultaron más bajos de lo que la economía española, por su inflación y por la intensidad del crecimiento del gasto, hubiera necesitado.
Por otra parte, la política fiscal, aunque permitió que se alcanzaran superávits que condujeron a una rápida reducción de la deuda, no compensó suficientemente el incremento del endeudamiento del sector privado ni se anticiparon en su totalidad las consecuencias que el ajuste de la economía podría tener sobre los presupuestos públicos. Además, si se tiene en cuenta que existen gastos derivados del envejecimiento de la población que empezarán a hacerse más evidentes dentro de una década, la posición de las finanzas públicas desde una perspectiva de medio y largo plazo, no resultaba confortable. La elevada acumulación de recursos productivos en el sector de la construcción y de riqueza en activos inmobiliarios no pudo tampoco ser corregida mediante la regulación del suelo y de las políticas de promoción inmobiliaria y la insuficiente corrección del favorable tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad. En este empeño también se adoptaron un grupo de medidas encaminadas a potenciar aumentos de la productividad y una mayor movilidad del trabajo que hicieran menos costosa una necesaria reasignación del empleo desde el sector de la construcción hacia otros sectores, pero la aplicación de estas medidas fue tardía, cuando la maduración del ciclo se encontraba muy avanzada.
Autor: Moises Bolekia
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