Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

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Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana son regulados por la ley 820 de 2003 y los vacíos jurídicos, es decir, lo que en esta ley no se encuentre, será regulado por las demás normas concordantes, código civil, código de procedimiento civil, etc. Un contrato de arrendamiento es aquel documento que enmarca jurídicamente la relación contractual entre arrendatarios y arrendadores, siendo el arrendatario el que va a disfrutar del inmueble, y el arrendador el dueño o administrador del inmueble. En este contrato se pueden establecer bilateralmente todas las condiciones de la relación contractual en el que el objeto, precio, modo y plazo son los elementos principales y a partir de estos, se pueden efectuar todas las estipulaciones que las partes quieran en el contrato.

El arrendador o administrador recibirá un precio que se llama canon de arrendamiento como contraprestación por el inmueble que está entregando en calidad de arrendamiento que será cancelado por el arrendatario, el cual recibe el inmueble para su uso y habitación. El arrendatario cuando entra a detentar dicha calidad, lo hará también en calidad de mero tenedor, no como poseedor, ya que reconoce que no es propietario y que existe un propietario real del inmueble pudiendo disfrutar totalmente de él y sin reservas, pero solamente como mero tenedor. Existen contratos de arrendamiento que solo alquilan una parte del inmueble, que son los contratos mancomunados, compartidos, lo cual es jurídicamente viable, alquilar solo una parte del inmueble.

El contrato de arrendamiento puede ser verbal, pero lo más recomendable es hacerlo por escrito ya que frente a alguna reclamación cuando es verbal, va a ser más complicado encontrar la solución, dado que no hay prueba física documental para sustentar dicha reclamación. Si por ejemplo el arrendatario no paga cumplidamente el valor del precio del arriendo mensual, o no lo cancela por varios periodos y no existe contrato por escrito, deberán efectuarse una serie de actos para constituir dicho contrato de arrendamiento, como una conciliación frente a un centro de conciliación, en equidad, de paz, de arbitraje, o iniciar en un juzgado un interrogatorio extrajudicial de parte, todo lo anterior con el fin de que las partes acepten frente a un funcionario del estado, que si existe un contrato de arrendamiento y con unas determinadas condiciones, dejándolo por sentado en un acta , y lo que allí se establezca prestara merito ejecutivo para iniciar un proceso ejecutivo ante un juez. Estas situaciones se pueden evitar si existe el contrato de arrendamiento por escrito, ya que en un eventual incumplimiento solo se necesita el mencionado contrato suscrito por las partes y recurrir ante un juez a través de un proceso ejecutivo.

Cualquier persona puede ser arrendataria, siempre y cuando cumpla con los requerimientos del arrendador y tenga la capacidad legal para efectuarlo, pueden ser uno o varios arrendatarios, por lo general se utiliza uno principal, arrendatario, y otro, coarrendatario o codeudores. La figura del arrendador en los contratos de arrendamiento se puede presentar, directamente el propietario, o un apoderado a través de un poder, el cual debe ser autenticado ante un notario o ante las oficinas de apoyo judicial de cualquier juzgado, y se establecen los alcances que el apoderado tendrá en el contrato de arrendamiento.

Hoy día es muy común que existan empresas que se encargan de administrar inmuebles, como las inmobiliarias, que son encargadas de administrar a cambio de un porcentaje del canon de arrendamiento, las cuales deben solicitar una autorización para poder ejercer dicha actividad. Como contrato de arrendamiento de vivienda urbana, solo el inmueble puede destinarse para ta fin, no podrá dársele al inmueble otro uso, lo que sería una causal para dar por terminado el contrato. Esta situación es más común de lo que pensamos, cuando a un arrendatario se le alquila un inmueble solo para su vivienda, pero posteriormente lo utiliza para alguna actividad comercial, lo cual tiene sus implicaciones, ya que no es lo mismo por ejemplo el cobro de servicios públicos para una casa de vivienda que un local, o el cobro del impuesto predial, ya que en este último resultan más onerosas las tarifas.

Como observamos, los contratos de arrendamiento se han vuelto cada vez más comunes y de esa misma forma van surgiendo más leyes que los rigen, la adquisición de vivienda se ha tornado una meta general para las personas, y saber administrar y disfrutar de lo que las rentas de éstas nos pueden generar es muy conveniente para nuestras finanzas y proyectos a realizar, de igual forma cuando vamos a tomar en arrendamiento un inmueble, conocer nuestros derechos y responsabilidades, por lo que se requiere que cada vez conozcamos más de este tema, instruyéndonos de la mejor manera, buscando la mejor asesoría, y así tomar las mejores decisiones para nuestra vida.

Escritor: NELSON ANDRES CAMPIÑO TORO

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